Аналитический отчет по результатам анализа состояния конкуренции на рынке услуг по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества в г. Магадане по итогам 2009-2010гг. и 9 месяцев 2011г.

I. Общие положения

Анализ и оценка состояния конкуренции на рынке услуг по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества в г. Магадане проведены отделом регулирования деятельности монополий и контроля за экономической концентрацией в соответствии с Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220 (далее – Порядок проведения анализа) и Административным регламентом Федеральной антимонопольной службы по исполнению государственной функции по установлению доминирующего положения хозяйствующего субъекта при рассмотрении дела о нарушении антимонопольного законодательства и при осуществлении государственного контроля за экономической концентрацией, утвержденным приказом ФАС России от 17.01.2007 № 5, в целях установления доминирующего положения хозяйствующих субъектов на рынке услуг по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества в г. Магадане при принятии решения в рамках государственного контроля за экономический концентрацией согласно главе 7 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Для оценки состояния конкурентной среды на рынке услуг по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества проведена расчетно-аналитическая работа по определению:

– временного интервала исследования товарного рынка;

– продуктовых границ товарного рынка;

– географических границ товарного рынка;

– состава хозяйствующих субъектов рынка, действующих на товарном рынке;

– объёма товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке;

– уровня концентрации товарного рынка;

– барьеров входа на товарный рынок.

При анализе состояния конкуренции данного рынка были использованы сведения и информация, полученные от ООО «Колыма-Бизнес», ООО «Торговый рыбный дом», ЗАО «Дальстройпроект», ОАО «Магазин «Полярный», ООО «Ателье Северянка», ООО «МагВален», ООО «Магазин – Центральный», ОАО «Рембыттехника», ООО «КООПТРАСТ», ООО «ТЭССМО», ООО «Северовостокзолото», ООО «Электротовары», ООО «Заря», ООО «Кувагдач», ООО «Идеал мебель», ООО «Ди-Торг», потребителей услуг, а также данные иных источников информации.

II. Предмет исследования

Предметом рассмотрения данного исследования является товарный рынок, связанный с предоставлением услуг по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества в г. Магадане.

Анализ рынка выполняется в отношении хозяйствующих субъектов (продавцов услуги) являющихся юридическими лицами и только в отношении недвижимого имущества (нежилых помещений за исключением зданий складов), находящегося в собственности юридических лиц на праве частной собственности.

Справочно:

            В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

            В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса РФ в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

            В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

            В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

III. Определение временного интервала исследования товарного рынка

Временной интервал исследования товарного рынка определен с учетом цели исследования рынка и в соответствии с требованиями раздела II Порядка – 2009-2010гг. и 9 месяцев 2011г.

Исходя из целей исследования, проводился перспективный анализ.

IV. Определение продуктовых границ товарного рынка

Предварительное определение продуктовых границ рынка проведено на основе анализа нормативных актов, регулирующих соответствующую деятельность: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 № 135 (ред. от 24.12.2004) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества», и на основе Общероссийского классификатора продукции, работ, услуг, видов экономической деятельности.

В соответствии с Общероссийским классификатором продукции по видам экономической деятельности ОК 034-2007 (КПЕС 2002), услуге по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества соответствует код 70.20.12.000 – услуги по сдаче в аренду (внаем) нежилого недвижимого имущества; группа 70 – услуги, связанные с недвижимым имуществом; раздел К – услуги, связанные с недвижимым имуществом, арендой, вычислительной техникой, научными исследованиями, прочие услуги, связанные с предпринимательской деятельностью. Эта группировка включает: услуги, связанные со сдачей в аренду (внаем) промышленных, торговых и прочих зданий, а также земельных участков их собственниками или арендаторами, например: предприятий, служебных помещений, помещений для торжественных церемоний, зданий складов; театров, выставочных залов, зданий многоцелевого назначения, используемых в основном как нежилые помещения; закрытых гаражей и других мест стоянки автомобилей; торговых мест; сельскохозяйственных, лесных угодий, прочих земельных участков.

На основании вышеуказанного анализа действующего законодательства и общероссийского классификатора продукции, работ, услуг, видов экономической деятельности предварительно продуктовые границы рынка определяются как оказание услуг по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества.

При выявлении свойств товара, определяющих выбор потребителя, анализировались следующие критерии:

– функциональное назначение товара (услуги), в том числе цель приобретения товара (услуги):

Аренда (или имущественный наем) – договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) какое-либо имущество во временное пользование за определенное вознаграждение.

Цель приобретения товара (услуги) арендаторами – получение имущества во временное пользование (в т.ч. для целей передачи части арендованного имущества в аренду третьему лицу – субаренда).

– качественными характеристиками товара (услуги) являются разновидности недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

– срок аренды.

Срок аренды может определяться в нескольких вариантах:

а) Договор заключается на срок, согласованный сторонами.

б) Договор считается заключенным на неопределенный срок, если условие о сроке в договоре отсутствует – в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

в) Если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

г) Законом могут быть установлены предельные сроки аренды. Если сторонами установлен срок, превышающий предельный, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

– формы установления арендной платы.

Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д.  

Выявление товаров, потенциально являющихся взаимозаменяемыми для данного товара, осуществлялось путем анализа сопоставимых по существенным свойствам товаров (услуг), входящих вместе с рассматриваемым товаром в одну классификационную группу одного из общероссийских классификаторов видов экономической деятельности.

Взаимозаменяемых товаров (услуг) услуге по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества не установлено.

Определение взаимозаменяемых товаров основано на фактической замене товаров приобретателем или готовности приобретателя заменить товар другим при потреблении, учитывая их функциональное назначение, применение, качественные и технические характеристики, цену и другие параметры.

При выявлении взаимозаменяемых товаров (услуг) использован метод анализа ценообразования и динамики цен, изменения объема спроса при изменении цен за период 2009-2010гг. по результатам которого установлено, что приобретатели не готовы заменить услугу по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества при изменении цены на данную услугу. Согласно данным, представленным хозяйствующими субъектами изменение объема спроса за 2010г. к 2009г. составило 91% при изменении цены – 111%.

На основании вышеизложенного, продуктовые границы исследуемого рынка определены как услуга по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества.

V. Определение географических границ товарного рынка

Определение географических границ товарного рынка проводилось на основе информации о регионе, в котором действует хозяйствующий субъект, являющийся объектом антимонопольного контроля, о ценообразовании на рынке рассматриваемого товара, о структуре товаропотоков.

Предварительно географические границы товарного рынка определены границами муниципального образования «город Магадан» в соответствии со сложившейся организационно-транспортной схемой приобретения товара (услуги), исходя из состава продавцов и покупателей, а также методом установления фактических районов продаж (местонахождения приобретателей), хозяйствующего субъекта (продавца), осуществляющего продажи на рассматриваемом товарном рынке.

Учитывая, что под арендой (или имущественным наем) понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) какое-либо имущество во временное пользование за определенное вознаграждение, то возможности перемещения товара (услуги) к покупателю нет, следовательно, транспортировка товара (услуги), доступность и взаимозаменяемость транспортных средств для перемещения рассматриваемого товара (услуги) не влияют на возможности приобретения товара (услуги).

К особенностям муниципального образования «город Магадан», относятся:

1. Магадан – административный центр Магаданской области.

2. Основными градообразующими отраслями экономической базы города являются административно-хозяйственная деятельность, промышленность и внешний транспорт.

Для проведения данного анализа использовался метод установления фактических районов продаж (местоположение приобретателей), хозяйствующих субъектов (продавцов), осуществляющих продажи на рассматриваемом товарном рынке с учетом особенностей предоставления рассматриваемых услуг, в частности наличия в собственности нежилого недвижимого имущества, то есть возможность по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые юридические действия (в т.ч. сдавать в аренду).

Согласно предмету исследования, структуре товаропотоков, сдача в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества осуществляется на территории, выявленной при предварительном определении географических границ – границах муниципального образования г. Магадан, установленных Законом Магаданской области от 06.12.2004 № 489-ОЗ «О муниципальном образовании «Город Магадан».

На основании вышеуказанного анализа географические границы рынка услуг по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества определены географическими границами муниципального образования «город Магадан».

VI. Определение состава хозяйствующих субъектов, действующих

на товарном рынке

В соответствии с пунктом 5.1 Порядка в состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке, включатся хозяйствующие субъекты, реализующие в его границах рассматриваемый товар в пределах определенного временного интервала исследования товарного рынка.

Продавцы на рынке услуг по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества в г. Магадане определены по данным: территориального органа Федеральной службы госстатистики по Магаданской области, хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества.

Продавцами на данном рынке выступают юридические лица – хозяйствующие субъекты независимо от организационно правовой формы, имеющие в собственности нежилое недвижимое имущество.

Исходя из информации, полученной при определении продуктовых и географических границ, а также согласно информации представленной вышеуказанными хозяйствующими субъектами в 2009-2010гг. и 9 месяцев 2011г. хозяйствующими субъектами, оказывающими услуги по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества в г. Магадане названы следующие юридические лица (идентификация хозяйствующих субъектов (продавцов):

1. ООО «Колыма-Бизнес» – 685030, г. Магадан, ул. Пролетарская, 84, корпус 2.
2. ЗАО «Дальстройпроект» – 685000, г. Магадан, ул. Парковая, 13,

ИНН 4909036756.

3. ОАО «Магазин «Полярный» – 685000, г. Магадан, ул. Ленина, 20,

ИНН 4900003347.

4. ООО «Ателье Северянка» – 685000, г. Магадан, ул. Портовая, 7,

ИНН 4909077760.

5. ООО «МагВален» – 685000, г. Магадан, пл. Космонавтов, 1,

ИНН 4909054716.

6. ООО «Магазин-Центральный» – 685000, г. Магадан, пл. Горького, 4/4.
7. ОАО «Рембыттехника» – 685000, г. Магадан, ул. Новая, 31/10.
8. ООО «КООПТРАСТ» – 685030, г. Магадан, ул. Первомайская, 31.
9.  ООО «ТЭССМО» –  685030, г. Магадан, ул. Пролетарская, 21а,

ИНН 4909061640.

10. ООО «Северовостокзолото» – 685000, г. Магадан, ул. Пролетарская, 12, ИНН 4909068148.
11. ООО «Торговый рыбный дом» – 685000, г. Магадан, пр. Ленина, 26, ИНН 4909109740.
12. ООО «Северовостоксантехмонтаж» – 685000, г. Магадан, ул. Речная, 3.
13. ООО «Идеал Мебель» – 685000, г. Магадан, ул. Парковая, 21.
14. ООО «Электротовары» – 685000, г. Магадан, Колымское шоссе, д. 9.
15. ООО «Кувагдач» – 685000, г. Магадан, ул. Горького, 19.
16. ООО «Ди-Торг» – 685000, г. Магадан, пр. Школьный, д. 10.
17. ООО «Заря» – 685000, г. Магадан, пр. К. Маркса, 26.
18. ЗАО «Батолит» – 685000, г. Магадан, пр. К. Маркса, 26.
19. ООО «Технический центр» – 685000, г. Магадан, ул. Чукотская, 9.

Покупателями на рассматриваемом товарном рынке являются физические и юридические лица (арендаторы).

Таким образом, при определении состава хозяйствующих субъектов количество выявленных хозяйствующих субъектов основано на информации, представленной территориальным органом Федеральной службы госстатистики по Магаданской области. Перечень выявленных хозяйствующих субъектов является неисчерпывающим и может быть расширен за счет информации о хозяйствующих субъектах, которой обладают покупатели и продавцы на рассматриваемом товарном рынке.

VII. Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих

субъектов на рынке

При определении объемов товарного рынка была использована информация, которая содержится в ответах хозяйствующих субъектов осуществлявших услуги по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества в г. Магадане по итогам 2009-2010гг. и 9 месяцев 2011г.

Количественной характеристикой объема рынка услуг по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества, является объем продаж в натуральном выражении (м²) и стоимостном выражении (тыс. руб.) при оказании услуги в географических границах рассматриваемого товарного рынка. Объем рынка и доли хозяйствующих субъектов в соответствующих границах представлены в нижеследующих таблицах №1, №2.

Таблица № 1

Количественные показатели рынка услуг по сдаче в аренду (внаем)

собственного нежилого недвижимого имущества в г. Магадане

(в натуральном выражении)

* - объекты, сдаваемые в аренду (внаем) на праве собственности, на праве распоряжения переданы другому хозяйствующему субъекту.

**- хозяйствующий субъект не был зарегистрирован в качестве юридического лица.

н - сведения (информация) не представлены хозяйствующими субъектами.

Таблица № 2

Количественные показатели рынка услуг по сдаче в аренду (внаем)

собственного нежилого недвижимого имущества в г. Магадане

(в стоимостном выражении)

* - объекты, сдаваемые в аренду (внаем) на праве собственности, на праве распоряжения переданы другому хозяйствующему субъекту.

**- хозяйствующий субъект не был зарегистрирован в качестве юридического лица.

н - сведения (информация) не представлены хозяйствующими субъектами.

На рынке услуг по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества в г. Магадане в период 2009-2010гг. и 9 месяцев 2011г. присутствовало, как минимум 19 хозяйствующих субъекта, из которых оказывало услугу – 18.

Исходя из показателей рыночной концентрации (45%≤CR₃<70% за весь период исследования; HHI равными 1 114,04 за 2009г., 1 170,57 за 2010г., 1 188,09 за 9 месяцев 2011г.), рынок услуг по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества в г. Магадане можно охарактеризовать умеренным уровнем концентрации.

VIII. Определение барьеров входа на товарный рынок

Основными барьерами входа новых хозяйствующих субъектов (потенциальных конкурентов) на рассматриваемый товарный рынок являются:

– экономические ограничения, связанные с необходимостью осуществления значительных первоначальных капитальных вложений для выхода на рынок при длительных сроках окупаемости этих вложений;

– экономические ограничения, связанные с преимуществом хозяйствующих субъектов, действующих на рассматриваемом рынке, перед потенциальными участниками товарного рынка, в частности по затратам на единицу продукции и по спросу на товар.

– наличие у действующих арендодаторов долгосрочных договоров с приобретателями услуг.

Учитывая тот факт, что затраты на преодоление барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок экономически оправдываются доходами, которые получит хозяйствующий субъект, собирающийся войти на данный товарный рынок, барьеры входа на рынок можно признать преодолимыми. На основании наличия преодолимых барьеров, следует вывод о том, что доступ на рынок новых хозяйствующих субъектов не затруднен.

IX. Оценка состояния конкуренции на товарном рынке

1. Изученный рынок услуг по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества в г. Магадане является умеренноконцентрированным. Рассматриваемый товарный рынок относится к рынку с умеренно развитой конкуренцией.

2. На рынке услуг по сдаче в аренду (внаем) собственного нежилого недвижимого имущества в г. Магадане по итогам 2009-2010гг. и 9 месяцев 2011г. не выявлены признаки наличия доминирующего положения отдельными хозяйствующими субъектами.