Аналитический отчет состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению недвижимым имуществом в части управления эксплуатацией жилого и нежилого фонда (в многоквартирных домах) в п.Синегорье Ягодн. района Маг.обл. по итогам 2011-1 п/г 2012 года
Аналитический отчет состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению недвижимым имуществом в части управления эксплуатацией жилого и нежилого фонда (в многоквартирных домах) в п.Синегорье Ягоднинского района Магаданской области по итогам 2011-1 п/г 2012 года
26.11.2012
г. Магадан
I. Общие положения
Анализ и оценка состояния конкуренции на рынке услуг по управлению недвижимым имуществом в части управления эксплуатацией жилого и нежилого фонда (в многоквартирных домах) в п. Синегорье Ягоднинского района Магаданской области проведены отделом контроля размещения государственного заказа с целью определения положения ООО «ЖУК «Синегорье» при рассмотрении дела о нарушении антимонопольного законодательства.
Настоящее исследование проведено в соответствии:
- с «Порядком проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарном рынке», утвержденным Приказом ФАС России от 28.04.2010 №220;
- административным регламентом Федеральной антимонопольной службы по исполнению государственной функции по установлению доминирующего положения хозяйствующего субъекта при рассмотрении дела о нарушении антимонопольного законодательства и при осуществлении государственного контроля за экономической концентрацией, утвержденным приказом ФАС России от 17.01.2007 № 5,
- методическими рекомендациями по подготовке анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах (письмо ФАС России от 05.03.2011 №АЦ/7720).
- нормативными правовыми актами, регулирующими деятельность хозяйствующих субъектов в области оказания изучаемых услуг.
В соответствии с пунктом 1.5. Порядка при анализе состояния конкурентной среды на исследуемых товарных рынках в качестве исходной информации использовались:
- информация полученная от администрации Муниципального образования «Поселок Синегорье»;
- сведения, полученные от юридических лиц - продавцов товара (услуг).
Для оценки состояния конкурентной среды на вышеназванном рынке проведена расчетно-аналитическая работа по определению:
– продуктовых границ товарного рынка;
- временного интервала исследования;
– географических границ товарного рынка;
– состава хозяйствующих субъектов рынка, действующих на товарном рынке;
– объёма товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке;
– уровня концентрации товарного рынка;
– барьеров входа на товарный рынок.
Структура аналитического отчета соответствует этапам проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, определенным пунктом 1.3. Порядка.
II. Предмет исследования
Предметом данного исследования является – определение состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению недвижимым имуществом в части управления эксплуатацией жилого и нежилого фонда (в многоквартирных домах) на территории п. Синегорье Ягоднинского района, Магаданской области.
Цели и задачи исследования:
- выявление круга участников рынка: продавцов услуг, потребителей услуг;
– выявление хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение в соответствии с признаками, установленными статьей 5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции) на рынке изучаемом рынке;
- использование результатов исследования при рассмотрении дела о нарушении антимонопольного законодательства;
– использование результатов исследования для включения хозяйствующих субъектов в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих на рынке определенного товара долю более 35 процентов.
III. Определение временного интервала исследования товарного рынка
Временной интервал исследования товарного рынка с учетом целей исследования определен разделом II Порядка.
Согласно п. 2.1. Порядка - временной интервал исследования товарного рынка определяется в зависимости от цели исследования, особенностей товарного рынка и доступности информации.
Наименьший временной интервал анализа состояния конкуренции в целях установления доминирующего положения хозяйствующего субъекта должен составлять один год или срок существования товарного рынка, если он составляет менее чем один год.
В соответствии с п. 2.2. Порядка исследование ограничивается изучением характеристик рассматриваемого товарного рынка, которые сложились до момента проведения исследования, в связи с чем, проводится ретроспективный анализ состояния конкуренции на товарном рынке, а именно изучаются характеристики рынка, которые сложились на момент исследования, с учетом заключенных договоров.
На основании вышеизложенного, временной интервал исследования обозначен 2011г. и 1 п/г 2012г.
IV. Определение продуктовых границ товарного рынка
Предварительное определение продуктовые границ рынка проводилось в соответствии с пунктом 3.4 раздела III Порядка на основании: условий договоров заключенных в отношении оказываемых услуги, нормативных правовых актов, регулирующих соответствующую деятельность, общероссийских классификаторов, справочников, словарей и иных материалов.
В соответствии с п. 3.6 Порядка - выявление товаров, потенциально являющихся взаимозаменяемыми для данного товара, осуществлялось путем анализа сопоставимых по существенным свойствам товаров (услуг), входящих вместе с рассматриваемым товаром в одну классификационную группу одного из общероссийских классификаторов видов экономической деятельности.
Согласно Общероссийского классификатора видов экономической деятельности" "ОК 029-2007 (КДЕС Ред. 1.1) (утв. Приказом Ростехрегулирования от 22.11.2007 N 329-ст) (ред. от 14.12.2011)
продуктовые границы изучаемого рынка определены разделом К «операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг»; подразделом КА
операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг»; классом – 70 «операции с недвижимым имуществом»; подклассом – 70.3 « предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом»; группами: 70.32 «управление недвижимым имуществом», которая включает в себя подгруппы:
- 70.32.1 «управление эксплуатацией жилого фонда».
- 70.32.2 «управление эксплуатацией нежилого фонда».
-70.32.3 «деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества».
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации - ".... Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации...".
Жилое помещение - это конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и которое имеет свои признаки.
Один из признаков жилого помещения - включение помещения в соответствующий жилищный фонд.
Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Отдельно законодатель выделяет понятие многоквартирного дома.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством..."(Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47(ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции").
Нежилой фонд — совокупность нежилых строений, помещений, объектов региона, города . Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. "Современный экономический словарь" (ИНФРА-М, 2006)\
По аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, нежилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
К нежилым помещениям относятся производственные, административные и т.п. помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав.
При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие "нежилое помещение" нередко используется в качестве компонента такого понятия как "часть здания", которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения.
Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности эти объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при осуществлении любой из вышеперечисленных видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т.п. Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для офиса) и служебные помещения (лестницы, коридоры и т.д.). Их также можно назвать помещения общего пользования.
Таким образом, о взаимозаменяемости нежилых и жилых помещений можно говорить только в том случае, если нежилые можно использовать для проживания и наоборот. Перевод объектов недвижимости из одного состояния в другое сопряжен с целевым использованием, большими временными и материальными затратами.
Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:
а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;
б) формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;
в) обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;
г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости;
д) сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета (Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (ред. от 21.08.2010) "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (вместе с "Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства") возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (п. 3 ст. 288 ГК).
Учитывая вышеизложенное, услуги по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества входящая в одну классификационную группу с услугами по управлению эксплуатацией жилого и нежилого фонда не являются взаимозаменяемыми.
В соответствии с п. 3.2, Порядка мнение покупателей услуг по управлению недвижимым имуществом (жилым, нежилым фондом), свойства товара (услуги) определялось на основе анализа предмета заключенных договоров, а так же иных показателей предусмотренных п. 3.5 Порядка.
При этом необходимо отметить, что нежилые объекты могут располагаться как в самостоятельном здании, так и в многоквартирном доме.
На территории муниципального образования п. Синегорье управление эксплуатацией недвижимого имущества происходит следующим образом:
А) жилого фонда (многоквартирного дома) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (например Договор управления части многоквартирного дома, находящейся в муниципальной собственности от 01.08.2010г.);
Функциональное назначение услуги:
В целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка является комплекс услуг по управлению эксплуатацией жилого фонда многоквартирного дома, включающий услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам жилых помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения установлен Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Как следует из положений пункта 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.
Таким образом, ЖК РФ предусматривает три способа управления многоквартирными домами.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (ст. 164 ЖК РФ).
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом (ст. 135 ЖК РФ).
ТСЖ вправе заключать договоры управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и иные договоры в интересах членов товарищества, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений, выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги, пользоваться иными правами (ст. 137 ЖК РФ).
Жилищные или жилищно–строительные кооперативы (далее ЖСК) – это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ).
Управляющие организации вправе создаваться в любой организационно–правовой форме.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п.2 ст.162 ЖК РФ).
Б) нежилого фонда в соответствии с договорами заключенными собственниками нежилых помещений (магазинами, филиалами банка и т.д.) в многоквартирном доме, с организациями, осуществляющими управление эксплуатацией недвижимого имущества (договор на вывоз мусора, договор на техническое обслуживание, содержание ремонт №20/2 от 11.01.2012г.).
При выявлении свойств товара определяющих выбор потребителей анализировались следующие критерии:
– функциональное назначение, в том числе цель приобретения товара (услуги) и его потребительские свойства:
Цель приобретения товара – получение комплекса услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
(Например, если офис оснащен отдельным входом, то затраты по содержанию подъездов не должны включаться в расчет).
Качественные характеристики - перечень оказываемых управляющей компанией в комплексе услуг, материально- техническое обеспечение компании, уровень обслуживания.
Цена - данный фактор отражает стоимость услуг.
Размер платы за техническое обслуживание дома зависит от перечня и объема услуг, оказываемых собственникам помещений, и работ, выполняемых по техническому обслуживанию дома в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Перечень данных услуг и работ, порядок и условия их оплаты устанавливаются Договором на техническое обслуживание дома или Соглашением о совместном владении домом и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту.
Размер платы за техническое обслуживание дома должен обеспечивать покрытие всех расходов по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда, санитарному содержанию строений и придомовой территории.
Аналогично за счет средств собственника или владельца нежилого помещения в многоквартирном доме оплачиваются работы по содержанию и ремонту этого помещения и расположенного в нем инженерного оборудования, а также работы по дому, не включаемые в ставку оплаты услуг технического обслуживания.
Услуги, связанные с управлением жилищным фондом, рассчитываются и предъявляются собственникам помещений, как правило, отдельно, сверх платы за техническое обслуживание дома. По соглашению сторон стоимость услуг по управлению может быть включена в ставку оплаты услуг технического обслуживания дома, что оговаривается в условиях заключаемого сторонами Договора или Соглашения.
Ставки оплаты услуг технического обслуживания дома (и/или услуг по управлению) устанавливаются на 1 кв. м общей площади находящегося в собственности помещения. Размер этой площади принимается по документу, подтверждающему право собственности (договор купли - продажи, мены, обмена, дарения, свидетельство о собственности и т.п.).
Рассчитанная исходя из положений данной Методики ставка оплаты услуг технического обслуживания дома (и/или услуг по управлению) устанавливается на конкретный период времени, одновременно предусматривается возможность ее изменения по истечении названного срока, что должно быть указано в Договоре или Соглашении, заключаемом сторонами.
Дифференциация по месту расположения:
Местонахождение компаний готовых осуществлять услуги по управлению жилым и не жилым фондом в многоквартирном доме может стать серьезным конкурентным преимуществом. Так, компании расположенные вне географических (локальных) границ рынка (других поселках Ягоднинского района, или других районах Магаданской области), вдали от потребителя из – за транспортных и иных дополнительных расходов могут нести значительные финансовые затраты, которые в конечном счете войдут в себестоимость услуги и сделают ее непривлекательной для потребителей.
Таким образом, установлено, что компании расположенные в границах муниципального образования имеют преимущество, так как они расположены близко к потребителям услуг и имеют возможность быстро реагировать на их запросы.
По данным представленным администрацией муниципального образования п. Синегорье, на территории муниципального образования общий фонд недвижимого имущества (многоквартирные дома) в 2011г.г.-1п/г 2012г.г. составил 162413,4 кв. метров (в том числе: жилой фонд в многоквартирных домах – 159413,4 кв. метра, нежилой фонд в многоквартирных домах – 3000 кв. метров). При этом, в многоквартирных домах - 76,6% жилого фонда и 58% нежилого фонда находятся в муниципальной собственности. На основании чего можно сделать вывод о том, что основным потребителем услуг по управлению недвижимым имуществом на территории п. Синегорье является администрация муниципального образования п. Синегорье (договоры на управление большей части многоквартирных домов заключены с администрацией). Согласно письму администрации (№1540 от 16.10.2012г.), услуги по управлению эксплуатацией жилого и нежилого фонда (в многоквартирных домах) при долговременном повышении цен на них, заменить иными услугами невозможно. На территории п. Синегорье на рынке услуг по управлению эксплуатацией жилого и нежилого фонда в (многоквартирных домах) присутствует только одна управляющая компания ООО «ЖУК «СИНЕГОРЬЕ». Иные способы управления многоквартирными домами (ЖСК, ТСЖ отсутствуют).
На основании вышеизложенного, а так же в целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка будут являться - услуги по управлению недвижимым имуществом в части управления эксплуатацией жилого и нежилого фонда (в многоквартирных домах).
V. Определение географических границ товарного рынка
В соответствии с п. 4.1 Порядка процедура определения границ территории, на которой приобретатель (приобретатели) приобретает или имеет экономическую, техническую или иную возможность приобрести товар и не имеет такой возможности за ее пределами, включает:
– предварительное определение географических границ товарного рынка;
– выявление условий обращения товара, ограничивающих экономические возможности приобретения товара приобретателем (приобретателями);
– определение территорий входящих в географические границы товарного рынка.
В соответствии с п. 4.2 Порядка определение географических границ товарного рынка проводилось на основе информации о регионе, в котором выявлены признаки нарушения антимонопольного законодательства, о ценообразовании на рынке рассматриваемого товара, о структуре товаропотоков.
Территория рынка определяется так же, как и товарная группа: по принципу признания покупателями равной доступности товаров.
Хозяйствующий субъект, являющийся объектом антимонопольного контроля – ООО «ЖУК «Синегорье» осуществляет деятельность по оказанию услуг по управлению недвижимым имуществом (жилым, нежилым фондом в многоквартирных домах) на территории п. Синегорье Ягоднинского района Магаданской области.
Предварительно географические границы товарного рынка определены в соответствии со сложившейся организационно-транспортной схемой приобретения товара (услуги), исходя из состава продавцов и покупателей, а также методом установления фактических районов продаж (местонахождения приобретателей), хозяйствующих субъектов (продавцов), осуществляющих продажи на рассматриваемом товарном рынке – территорией Ягоднинского района Магаданской области.
В основу определения географических границ рынка услуг по управлению недвижимым имуществом в части управления эксплуатацией жилого и нежилого фонда (в многоквартирных домах) положен принцип экономической возможности приобрести товар на данной территории и отсутствие такой возможности за ее пределами, вытекающей из сущности товара и его потребительских свойств.
Для проведения данного анализа, в соответствии с п. 4.5 Порядка использовались методы: установления фактических районов продаж (местоположение приобретателей), хозяйствующих субъектов (продавцов), осуществляющих услуги на рассматриваемом товарном рынке.
Так как жилые и не жилые объекты относятся к категории недвижимого имущества, то возможности перемещения покупателя к продавцу услуги отсутствует.
Таким образом, услуга по управлению эксплуатацией недвижимым имуществом (жилым и нежилым фондом в многоквартирном ) имеет чёткую привязку к территории потребления, то есть покупатель может удовлетворить свою потребность в получении данной услуги только на той территории, где расположен объект недвижимости.
Учитывая специфику и назначение услуг управления жилым и нежилым фондом в многоквартирном доме – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам и юридическим лицам, имеющим долю собственности в таком доме, отсутствует необходимость и возможность определения факторов, касающихся транспортных расходов потребителей, поскольку услуги управления жилищного фонда не подлежат транспортировке и перемещению между различными территориями.
Порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом собственниками помещений, в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях установленных Жилищным кодексом РФ, возложен с 01.01.2007г. постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 №75 на органы местного самоуправления. Что подтверждает вывод о том, что границами рынка является территория муниципального образования, подведомственная органу местного самоуправления.
В результате, предварительно определенные географические границы определены территорией п. Синегорье Ягоднинского района и признаются географическими границами рассматриваемого товарного рынка.
VI. Определение состава хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке
В соответствии с пунктом 5.1 Порядка в состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке, включатся хозяйствующие субъекты, реализующие в его границах рассматриваемый товар в пределах определенного временного интервала исследования товарного рынка.
Продавцами на изучаемом рынке услуг могут выступать юридические лица – хозяйствующие субъекты независимо от организационно правовой формы и индивидуальные предприниматели, ЖСК, ТСЖ - оказывающие услуг по управлению недвижимым имуществом.
По данным представленным администрацией муниципального образования п. Синегорье, на территории муниципального образования услуги по управлению недвижимым имуществом в части управления эксплуатацией жилого и нежилого фонда (в многоквартирных домах) в 2011г. и 1п/г 2012г. могли оказывать два хозяйствующих субъекта:
- ООО «ЖУК «СИНЕГОРЬЕ» (686222, Магаданская область, Ягоднинский район, п. Синегорье, ул. О. Когодовского, д.17, ИНН 4908011156).
- ТСЖ «Синегорье».
Согласно письму ТСЖ «Синегорье» от 16.11.2012г. №13 в соответствии с решениями собственников помещений многоквартирных жилых домов в п. Синегорье принятыми на общих собраниях, управление многоквартирными домами было передано с 01.08.2009 - ООО «ЖУК «Синегорье».
Таким образом, в исследуемый период времени услуги по управлению недвижимым имуществом в части управления эксплуатацией жилого и нежилого фонда (в многоквартирных домах) оказывал только один хозяйствующий субъект – ООО «ЖУК «Синегорье».
Покупателями на товарном рынке услуг по управлению недвижимостью являются – собственники помещений (органы местного самоуправления, физические лица, юридические лица) в многоквартирных домах. Согласно информации представленной Обществом договоры с собственниками жилья (физическими лицами) отсутствуют.
В соответствии с п. 5.2 Порядка при определении состава хозяйствующих субъектов количество выявленных хозяйствующих субъектов основано на всей доступной информации и не может быть расширено за счет информации о хозяйствующих субъектах, которой обладают покупатели и продавцы на рассматриваемом товарном рынке.
VII. Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке
количественной характеристикой объема товарных ресурсов данного рынка услуг (Vm) является общая площадь недвижимого имущества (жилого и нежилого фонда в многоквартирных домах) на территории п. Синегорье в натуральных показателях (тыс.кв.м.).
Доля хозяйствующего субъекта – исполнителя на рассматриваемом товарном рынке (Di) – определяется как отношение объема (жилого и нежилого фонда в многоквартирных домах), находящегося в управлении хозяйствующего субъекта к общей площади (жилого и нежилого фонда в многоквартирных домах) в п. Синегорье (Di = Vi / Vm).
При определении объемов товарного рынка была использована информация, которая содержится в ответе ООО «ЖУК «Синегорье». Объемы оказанных услуг Обществом по управлению жилым и нежилым имуществом в многоквартирном доме составили в 2011г. – 83363,8 кв.м; в 1п/г 2012г- 79680,7 кв.м.
ООО «ЖУК «Синегорье» является единственным хозяйствующим субъектом, который оказывал услуги по управлению эксплуатацией жилым и нежилым фондом в многоквартирных домах на территории п. Синегорье в исследуемый период времени, соответственно его доля составила по итогам 2011 – 1 п/г 2012г.г. – 100%. Учитывая то, что услуга технического обслуживания, текущего ремонта и содержания общего имущества собственников в многоквартирных домах входит в перечень обязательно оказываемых услуг управляющей компании, доля по этой услуге оказываемой Обществом так же составит 100% (объем оказанных услуг составил: в 2011г. – 15566,9 тыс. руб.; в 1п/г 2012г. – 8938,4 тыс.руб.).
На основании вышеизложенного, рынок услуг по управлению недвижимым имуществом в части управления эксплуатацией жилого и нежилого фонда (в многоквартирных домах) на территории п. Синегорье можно охарактеризовать как высококонцентрированный, монополизированный с неразвитой конкуренцией.
VIII. Определение барьеров входа на товарный рынок
К качественным показателям, характеризующим структуру товарного рынка, относятся наличие (отсутствие) барьеров входа на рынок для потенциальных конкурентов и степень их преодолимости.
Основными барьерами входа новых хозяйствующих субъектов (потенциальных конкурентов) на рассматриваемый товарный рынок являются:
– экономические ограничения, связанные оотсутствием необходимых оборотных средств у субъектов управления многоквартирным домом для надлежащего исполнения своих обязательств (субъект управления, выполняя свои функции, несет соответствующие расходы, возмещение которых не всегда сразу возможно);
- отсутствие квалифицированного персонала, так например администрация п. Синегорье является учредителем муниципальной управляющей компании, но при этом не имеет возможности привлечь необходимые трудовые ресурсы;
– экономические ограничения, связанные с преимуществом хозяйствующих субъектов, действующих на рассматриваемом рынке, перед потенциальными участниками товарного рынка, в частности, по затратам на единицу продукции и по спросу на товар, по наличию долгосрочных договоров с приобретателями;
– ограничения, в части отсутствия достаточного спроса на услугу (спрос ограничен имеющейся недвижимостью, а строительство новой не предвидится);
– высокая степень монополизации рынка;
- низкая информированность населения о требованиях и положениях жилищного законодательства;
Барьеры входа на рынок можно признать труднопреодолимыми. Это подтверждает отсутствие на рынке новых хозяйствующих субъектов за последнее 2 года, а так же нежелание потенциальных продавцов услуг с других муниципальных образований оказывать данные услуги в границах п. Синегорье (например, ООО «Порядок» из п. Ягодное). На основании наличия труднопреодолимых барьеров, следует вывод о том, что доступ на рынок новых хозяйствующих субъектов затруднен.
IX. Оценка состояния конкуренции на товарном рынке
Сопоставление и анализ количественных и качественных показателей, характеризующих структуру товарного рынка, позволил определить рыночную структуру изучаемого рынка и степень развития конкуренции на данном рынке. Рынок услуг по управлению недвижимым имуществом в части управления эксплуатацией жилого и нежилого фонда (в многоквартирных домах) по итогам 2011-1п/г 2012г.г. в п. Синегорье Ягоднинского района Магаданской области является монополизированным, высококонцентрированным, с неразвитой конкуренцией. (HHI=10000). Доступ новых хозяйствующих субъектов затруднен.
- На рынке присутствовал один хозяйствующий субъект ООО «ЖУК «СИНЕГОРЬЕ», доля которого в рассматриваемый период времени составила 100%. В отношении Общества выявлены признаки доминирующего положения.
Предложения по развитию конкуренции на рынке услуг по управлению многоквартирными домами:
1. Осуществлять контроль за развитием конкуренции на рынке услуг по управлению недвижимым имуществом в части управления эксплуатацией жилого и нежилого фонда (в многоквартирных домах) в п. Синегорье.
2. Осуществлять контроль за соблюдением законодательства при проведении конкурсов по выбору управляющих организаций органом местного самоуправления.
3. По результатам исследования рынка услуг по управлению недвижимым имуществом в части управления эксплуатацией жилого и нежилого фонда (в многоквартирных домах) на территории п. Синегорье Ягоднинского района Магаданской области в 2011-1п/г 2012г.г. предлагаю включить ООО «ЖУК «СИНЕГОРЬЕ» в «Реестр хозяйствующих субъектов имеющих на определенном товарном рынке долю более 35%...».